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旧改商服项目可不受单一面积300限制

发布时间:2019-10-18 02:07:22 阅读: 来源:枕套厂家

今年新上市产品将更灵活

去年全年,以散卖为主的商业性质公寓产品成交几乎被腰斩。在“3.30新政”商服产品禁售个人、新建单个面积不能少于300平方米等规定出台后,公寓成交一落千丈。不过在年末的最后几天,政府出台新文件使部分商办物业在今年或将有新出路。去年12月27日,广州市城市更新局发文,为支持旧改工作,经审批立项的旧改“商服类房地产项目”,不执行“3.30”新政中,商服类最小分割单元不得低于300平方米的规定。这意味着,广州“3.30新政”中对于商服物业的规定将不再“一刀切”,中心城区不少从旧改项目而来的新商业项目在规划定位上也将有新的出路。

公寓禁售个人 有项目开始走整栋发售路线

数据显示,2017年,公寓产品共计成交2.08万套,同比下降42%。据广州克而瑞统计数据显示,新政发布的3月,公寓产品成交量创下全年最高峰6181套,随后的4月出现断崖式的下跌,5月开始更是低至数百套,仅有9月勉强突破1000套。

截至2017年年底,广州公寓的库存量也提升至近2.41万套,上升幅度34%。按2017年下半年月均成交量计算,整体公寓去化周期从“3.30”政策出台后4月初的5.1个月,上调6.5倍至32.8个月。同样遭遇重磅新政,对于住宅单位,从库存和去化周期都可以看出公寓产品的形势更加严峻。

去年11月,位于南沙蕉门河旁的南沙水岸广场与南沙航运产业基金签署了整体购置两栋写字楼的备忘录。该楼盘也是“新政”后南沙首个全新上市的商业项目,单个户型面积均在300平方米以上。项目包括进港大道蕉门大桥东、西两侧地块,西岸规划有6栋独栋办公楼,每栋楼均享有独立冠名权。另据了解,项目目前正与数个机构的买家推进整售洽谈。

另外,去年年底广州万科也表示,同样受到“新政”影响的广州南站巨无霸项目——万科世博汇取得了23亿元的销售业绩。而取得该成绩的做法仍然是——整售。项目有3栋整售,并且其中有两栋为同一大客户所拿下。成交的价格不得而知,不过根据普遍的市场规律,发展商对大宗成交都会有所让利。万科世博汇项目共包括15个地块,按照定位,未来项目将打造成为有机统一体,各楼栋之间的定位互补,形成紧密的生态链关系。

面积限制不再一刀切

禁售限售规定则未改变

根据“3.30新政”内容:房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。其中,2017年3月30日之前报建或土地成交的商服类房地产项目,可不执行最小分割单元规定。从2010年广州开始实行限购政策之后,到去年三月份之前,广州公寓项目成交每年都在不断增加。无论市区还是郊区,公寓项目也早已在全市遍地开花。根据中原地产研究发展部的统计,新政前已经通过规划审批,目前仍在售的小面积公寓项目约有2.4万套。其中,南沙区约有6003套单位,主要分布在敏捷尚品国际、星河名豪商务中心等项目。番禺区约有4847套单位,主要分布在金龙城、粤海广场等项目。天河区约有3846套单位,主要分布在远洋天骄、万科云城米酷等项目。花都区约有2297套单位,主要分布在绿地空港国际中心等项目。荔湾区2098套单位,分布在中海花湾壹号等项目。海珠区1584套单位以及增城区695套单位。从数据可以看出,目前在售的小面积公寓主要分布在南沙、番禺等郊区区域。不过,未来,随着对旧改商服项目单个单位不小于300平方米的解禁,相信未来市区也将有更多更加灵活的小面积公寓产品出现。

而去年12月27日城市更新局发文,则把经市、区城市管理部门审批立项的旧改商服类房地产项目也纳入了不执行最小分割单元范围。这意味着,旧改商服房地产项目在通过预测单元、单层面积核算后,办理不动产权证时,单层建筑面积不足300平方米时,仍给予确认产权。新规定出台后,有荔湾区某旧改商业项目的发展商立即在朋友圈转发全文,并作出胜利的手势。事实也证明,不再受300平方米的面积限制,项目在产品规划上的灵活度将大幅提升。不过,需要指出的是,商服项目禁售个人的规定则并未改变。购买旧改商服类项目资格依旧要求“法人单位”,且2年限售,这与“3.30新政”规定一致。

因旧改项目特殊性网开一面 目前旧改商业项目多位于市中心

据了解,“最小分割单元不得低于300平方米”这一条款,导致有关旧改项目融资商业部分、村集体物业商业部分,以及融资区商业返还部分均受到较大影响,300平方米面积的控制使得商业产品的销售、出租变得十分困难,运营周期被拉长。此外,村商业返还部分因面积较大无法分割的问题,导致村无法对返还物业进行分配,引发村民不满,也使得不少项目一度停滞无法推进。

去年10月,有关开发商就曾就上述问题向省国土厅反映,但当时并未受到采纳。理由是,建议中反映的问题属于广州市“三旧”改造实践中出现的具体问题,起因主要是广州市出台的房地产市场调控政策。按照相关法律规定,对地方政府出台的规范性文件不服的,应当循法律途径向有关机关申诉解决,因此,不宜通过省政府文件直接否定地方政府文件的效力。随后,有了广州市城市更新局的发文。

记者了解到,目前属于旧改的商业项目主要位于中心城区,甚至有不少是规划中的广州新商业中心、CBD板块,如保利鱼珠港项目、万科城市之光等项目,地段优越。

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